住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是否為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)

發(fā)布日期：2022-07-12 來(lái)源：華商龍崗律師

在經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度舉債、高杠桿擴(kuò)張的背景下，不少房地產(chǎn)企業(yè)因出現(xiàn)資不抵債的情況，陸續(xù)進(jìn)入破產(chǎn)程序。管理人在接管房地產(chǎn)企業(yè)剩余未售房產(chǎn)時(shí)有時(shí)會(huì)一并接管住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金，如筆者在經(jīng)辦某房地產(chǎn)公司破產(chǎn)清算案件中就接管了以某銀行《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金登記簿》為載體的余額為100余萬(wàn)元的專(zhuān)項(xiàng)維修基金。管理人經(jīng)研判認(rèn)為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金因其專(zhuān)項(xiàng)專(zhuān)用的特殊屬性，不應(yīng)當(dāng)作為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)[1]向債權(quán)人分配。下文僅對(duì)商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的性質(zhì)以及使用進(jìn)行探究。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金

（一）含義

根據(jù)原建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（2008年2月1日施行）第2條后款之規(guī)定，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金，通常稱(chēng)其為住宅的“養(yǎng)老金”。

（二）交存方式

在2003年8月31日前，物業(yè)管理維修基金（住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金）由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二交存，在物業(yè)建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。但在2003年9月1日（即國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行之日）起取得商品房預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付使用或者辦理產(chǎn)權(quán)證前，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)開(kāi)設(shè)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主共有。在業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬。同時(shí)物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)將其代管的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)。

（三）使用

首先，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。其次，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用程序因資金是否移交業(yè)主大會(huì)管理而有所不同。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；b.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支；

e.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)審核同意后，向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知；f.專(zhuān)戶(hù)管理銀行將所需住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；b.業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案；c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支；e.業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；f.業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知；g.專(zhuān)戶(hù)管理銀行將所需住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

債務(wù)人財(cái)產(chǎn)和破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》第30條之規(guī)定，“ 破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)屬于債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)，以及破產(chǎn)申請(qǐng)受理后至破產(chǎn)程序終結(jié)前債務(wù)人取得的財(cái)產(chǎn)，為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)”及第107條第2款規(guī)定：“債務(wù)人被宣告破產(chǎn)后，債務(wù)人稱(chēng)為破產(chǎn)人，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)稱(chēng)為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)對(duì)債務(wù)人享有的債權(quán)稱(chēng)為破產(chǎn)債權(quán)”，債務(wù)人財(cái)產(chǎn)和破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)除了應(yīng)當(dāng)具備法定性以外，還應(yīng)具備可執(zhí)行性，因破產(chǎn)程序?yàn)楦爬ǖ膹?qiáng)制執(zhí)行程序，應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)對(duì)債權(quán)人的分配。

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)

從權(quán)屬上看，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主共有?；诒Ｕ献≌灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維修和正常使用的目的，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金的使用程序?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主提出使用方案，經(jīng)列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主或業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，并報(bào)相關(guān)部門(mén)審核同意，也只能住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。除非發(fā)生房屋滅失的情況，否則也不會(huì)退還住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

所以，在房地產(chǎn)企業(yè)名下有物業(yè)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)作為業(yè)主之一與全體業(yè)主共同共有住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，但其名下物業(yè)對(duì)應(yīng)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金也不應(yīng)當(dāng)作為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。盡管住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由全體業(yè)主共同共有，但其性質(zhì)上屬于專(zhuān)項(xiàng)資金，系為維修、更新和改造區(qū)分所有建筑物的共用部分以及共有設(shè)備而設(shè)。故其用途的專(zhuān)有性以及使用程序的法定性，均表明了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金在破產(chǎn)程序中是不具備可執(zhí)行性的，故對(duì)于進(jìn)入破產(chǎn)程序的房地產(chǎn)企業(yè)共有的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金不應(yīng)當(dāng)作為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。

管理人如何處理住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金

作為房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的管理人，在接管房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)程中收到企業(yè)移交的維修資金專(zhuān)用存折，如企業(yè)最終順利重整，則移交給投資人進(jìn)行保管；如企業(yè)被宣告破產(chǎn)，資產(chǎn)被拍賣(mài)后，可將維修資金專(zhuān)用存折移交給房產(chǎn)的買(mǎi)受人。另外，管理人也可移交給物業(yè)服務(wù)公司或業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行代管。

[1] 債務(wù)人財(cái)產(chǎn):本文指廣義上的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，即破產(chǎn)清算、重整及和解程序中屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。

聲明

“

以上所刊登的文章僅代表作者本人觀點(diǎn)，不得視為華商龍崗律師事務(wù)所或其律師出具的任何形式之法律意見(jiàn)或建議，如需轉(zhuǎn)載或引用該文章，請(qǐng)私信溝通并于轉(zhuǎn)載時(shí)在文章開(kāi)頭處注明來(lái)源于公眾號(hào)“華商龍崗律師”及作者姓名。

”

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梁瑞

華商龍崗律師事務(wù)所專(zhuān)職律師

深圳大學(xué) 法學(xué)學(xué)士

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