房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清償順位中拆遷補(bǔ)償權(quán)優(yōu)先之探討

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算或重整案件中，不同利益主體的清償順位一直是最重要也是最復(fù)雜的法律爭議。本文重點(diǎn)研究探討被拆遷人的權(quán)利保護(hù)的問題，尤其在棚戶區(qū)改造和城市更新房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，這個(gè)問題尤為突出和重要。本文認(rèn)為被拆遷人的權(quán)利在破產(chǎn)程序中應(yīng)當(dāng)予以特別保護(hù)，其債權(quán)在破產(chǎn)債權(quán)范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，優(yōu)先于其他各種債權(quán)，包括建設(shè)工程款債權(quán)和有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的抵押債權(quán)，具體理由如下：

一、被拆遷人權(quán)利優(yōu)先有法理基礎(chǔ)

（一）被拆遷房屋是被拆遷人賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，其物質(zhì)基礎(chǔ)是以被拆遷人放棄原不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)而來，該不動(dòng)產(chǎn)對(duì)被拆遷人來說，是其生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件，關(guān)系到被拆遷人生存居住的基本人權(quán)。

在所有權(quán)調(diào)換方式的房屋安置中，房屋的拆遷與安置房的建成與交付存在時(shí)間差，如在拆遷人進(jìn)入破產(chǎn)程序后不能給予被拆遷人優(yōu)先保護(hù)，將會(huì)導(dǎo)致被拆遷人的基本生存權(quán)無法得到保障。在被拆遷人的房屋拆遷與安置房建成與交付的過渡時(shí)期給予被拆遷人安置費(fèi)，是對(duì)被拆遷人基本生存權(quán)的保障，且拆遷安置費(fèi)涉及到老百姓的生存權(quán)，通常情況下涉及的人數(shù)眾多，如處理不妥則容易影響社會(huì)穩(wěn)定和安定。

（二）被拆遷人的拆遷補(bǔ)償權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第42條第3款：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件"，上述規(guī)定是基于對(duì)原住宅所有權(quán)的一種保護(hù)，因而拆遷安置補(bǔ)償權(quán)事實(shí)上是這種所有權(quán)保護(hù)的一種延伸，故應(yīng)優(yōu)先于債權(quán)、包括有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)。

被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)屬于被拆遷人所有，在簽訂產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議后，可以視為被拆遷人對(duì)于被拆遷房屋的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到調(diào)換后的房屋或房屋對(duì)價(jià)補(bǔ)償款上，被拆遷人基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，享有對(duì)安置房屋或其對(duì)價(jià)款的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)。

（三）被拆遷人的權(quán)利形成在先

從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的過程來看，因拆遷行為產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償權(quán)形成時(shí)間最早，承包方因工程建設(shè)產(chǎn)生的工程款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)人的抵押權(quán)、購房人房屋交付請(qǐng)求權(quán)以及其他債權(quán)人的權(quán)利產(chǎn)生均在其后，拆遷補(bǔ)償權(quán)是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)各種權(quán)利產(chǎn)生的根基。其他債權(quán)人通?？梢酝ㄟ^合理的審查義務(wù)知悉房地產(chǎn)項(xiàng)目上存在拆遷補(bǔ)償權(quán)，從而避免債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)最高人民法院《人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范》第945條規(guī)定，人民法院在辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照合同法第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。由此可見，立法本意是認(rèn)為生存權(quán)利優(yōu)先，從權(quán)利形成前后順序和權(quán)利形成最初來源的角度考慮，被拆遷人的權(quán)利保護(hù)不應(yīng)弱于消費(fèi)購房戶的生存利益保障。

二、部分法院辦理意見支持被拆遷人權(quán)利優(yōu)先

（一）遼寧省高院就房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中被拆遷人權(quán)利優(yōu)先進(jìn)行了明確

遼寧省高級(jí)人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件有關(guān)問題的若干意見（試行）》中第12條規(guī)定：根據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定及前述各條款的建議，享有各類破產(chǎn)優(yōu)先權(quán)保護(hù)的債權(quán)，按照如下順序清償：（1）被拆遷人和被征收安置人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（2）交付了全部或大部分購房款的消費(fèi)購房者的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（3）承包人的建設(shè)工程欠款；（4）抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)、預(yù)告登記對(duì)應(yīng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)及其他可適用別除權(quán)的權(quán)利。

（二）昆明市中院就房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中被拆遷人權(quán)利優(yōu)先進(jìn)行了明確

昆明市中級(jí)人民法院印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范全市法院房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件審理相關(guān)問題的指引（試行）》第28條規(guī)定：鑒于目前法律法規(guī)中未對(duì)優(yōu)先權(quán)作出系統(tǒng)性的規(guī)范，優(yōu)先權(quán)規(guī)定分散于不同的部門法及司法解釋之中，通過整理相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定,目前房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中普遍存在并享有優(yōu)先權(quán)的債權(quán)在破產(chǎn)程序中原則上應(yīng)當(dāng)參照如下順序清償:（1）被拆遷人和被征收安置人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（2）交付了全部或大部分購房款的消費(fèi)購房者的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（3）具有優(yōu)先受償權(quán)的建設(shè)工程價(jià)款；（4）抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)等擔(dān)保物權(quán)、預(yù)告登記對(duì)應(yīng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)及其他可適用別除權(quán)的權(quán)利。

三、被拆遷人優(yōu)先權(quán)有法院判例的支持

在司法實(shí)踐中，有一系列最新的司法案例明確了被拆遷人的債權(quán)具有優(yōu)先性，具體如下：

（一）湖南省永州市寧遠(yuǎn)縣人民法院（2021）湘1126執(zhí)異52-59號(hào)執(zhí)行裁定書

法院認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第71條，特定物買賣中，尚未轉(zhuǎn)移占有但相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)的特定物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，不能與普通債權(quán)人一起列入破產(chǎn)和解協(xié)議中執(zhí)行，即安置房屋、車位、房屋面積差價(jià)、稅費(fèi)等費(fèi)用不再屬于破產(chǎn)公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，被拆遷人拆遷補(bǔ)償權(quán)具有絕對(duì)優(yōu)先受償權(quán)。

在破產(chǎn)程序中，被拆遷人的債權(quán)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，應(yīng)優(yōu)先于其他債權(quán)，包括建設(shè)工程款債權(quán)和抵押債權(quán)。在所有權(quán)調(diào)換方式的房屋安置中，房屋的拆遷與安置房的建成存在時(shí)間差，如在拆遷人進(jìn)入破產(chǎn)程序后不能給予被拆遷人優(yōu)先保護(hù)，將會(huì)導(dǎo)致被拆遷人的基本生存權(quán)無法得到保障。被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于被拆遷人所有，在簽訂房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議后，應(yīng)視為被拆遷人原房屋所有權(quán)因拆遷而轉(zhuǎn)移至調(diào)換后的房屋或相應(yīng)房屋對(duì)價(jià)補(bǔ)償款上。

（二）黑龍江省高級(jí)人民法院（2021）黑執(zhí)復(fù)52-59號(hào)執(zhí)行裁定書

法院認(rèn)為：參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條之規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”?？梢姡徊疬w人獲得拆遷補(bǔ)償權(quán)利是基于所有權(quán)的調(diào)換，依法相比他人享有的民事權(quán)益有更優(yōu)先的保護(hù)效力。

（三）湖北省武漢市中級(jí)人民法院（2021）鄂01民終1440-1458號(hào)二審民事判決書

法院認(rèn)為：以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式對(duì)被拆遷人進(jìn)行就地安置，后被拆遷人選定了涉案房屋、付清了購房款項(xiàng)，其作為被征收安置人對(duì)涉案房屋享有的相關(guān)合法權(quán)利依法應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人的權(quán)利與抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利，故被拆遷人應(yīng)優(yōu)先取得涉案房屋的權(quán)利。涉案房屋屬征收補(bǔ)償安置房，被征收人以犧牲原房屋的居住權(quán)為代價(jià)來滿足城市建設(shè)等公共利益的需要，賦予其對(duì)涉案房屋的權(quán)益享有優(yōu)先效力，更符合法律公平正義的精神，也有助于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。既然被拆遷人基于產(chǎn)權(quán)調(diào)換行為取得了優(yōu)先于抵押權(quán)人對(duì)涉案房屋享有抵押權(quán)的相應(yīng)權(quán)利，抵押權(quán)人就涉案房屋設(shè)定的抵押登記已不具有實(shí)質(zhì)意義。

遺憾的是，該系列案中參照的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋〔2003〕7號(hào)已經(jīng)被修改，而之后的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋〔2020〕17號(hào)，并未就相關(guān)情形予以明確。

四、總結(jié)和思考

基于保護(hù)被拆遷人的生存權(quán)、產(chǎn)權(quán)置換協(xié)議具有物權(quán)性、拆遷補(bǔ)償權(quán)是其他債權(quán)的根基這三個(gè)角度出發(fā)，被拆遷人的權(quán)利優(yōu)先有充分的理論依據(jù)。結(jié)合司法實(shí)踐中司法案例、遼寧省高級(jí)人民法院和昆明市中級(jí)人民法院在具體的文件中明確的做法及現(xiàn)階段房地產(chǎn)破產(chǎn)程序中管理人的通常操作方式，被拆遷人債權(quán)請(qǐng)求權(quán)在破產(chǎn)債權(quán)清償順序都位于第一清償順序，具有優(yōu)先性。

鑒于目前針對(duì)破產(chǎn)程序中被拆遷人權(quán)益的優(yōu)先性事宜暫無明確的法律規(guī)定或者全國性的統(tǒng)一指引，我國應(yīng)當(dāng)及時(shí)完善立法或者由最高院出具相關(guān)的規(guī)定，為其提供依據(jù)，確保拆遷補(bǔ)償權(quán)在破產(chǎn)程序中具有優(yōu)先性在全國范圍內(nèi)成為統(tǒng)一準(zhǔn)則。

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