二手房貸款買房違約案件 高發(fā)、疑難問題淺析

二手房買賣存在一定的交易周期，短則一個月，長則幾個月，房屋價格受政策影響極大，如交易過程中發(fā)生政策變化，房價會產生很大波動，交易雙方違約動機的會大爆發(fā)。如買家需銀行貸款買房，交易流程漫長、復雜，房價上漲時，買家的交易地位相對弱勢，賣家可利用交易中的漏洞牟取非法利益；房價下跌時，賣家的交易地位相對弱勢，買家可利用交易中的漏洞撇除違約責任。

（上圖：二手房貸款買房交易流程圖）

為了更清晰的論述二手房交易中疑難復雜問題，首先要對二手房交易流程有清晰的認識。

一、違約高發(fā)環(huán)節(jié)

通過分析交易流程，筆者認為在簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》《貸款申請書》這兩個環(huán)節(jié)通常是違約的高發(fā)環(huán)節(jié)。

在交易過程中，簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》與《貸款申請書》是兩個不同的環(huán)節(jié)，但是通常都是同一時間辦理，他們的共同特點是，都需要買賣雙方共同簽字認可，即，如果一方不簽字，則流程無法繼續(xù)下去。而交易一方是否簽字這個行為通常難以取得書面的證據，這就為守約方的舉證責任增加了難度，增加了守約方的敗訴風險。

具體表現如下：

1、房價上漲時，賣家不愿意繼續(xù)交易，不配合簽署《資金監(jiān)協(xié)議書》《貸款申請書》，并且可指責買家不辦理資金監(jiān)管；

2、房價下跌時，買家不愿意繼續(xù)交易，不配合簽署《資金監(jiān)管協(xié)議書》《貸款申請書》，并且指責賣家不辦理資金監(jiān)管。

二、中介證言的效力

關于如何證實是哪一方不簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》及《貸款申請書》這一行為，有一個最為直接、有效的證據，即中介公司的證言。但是，中介公司由于與交易雙方存在一定的利害關系，其證言有時可能是不真實的。具體來說：

1、如果房屋繼續(xù)交易，中介公司可以按照居間服務協(xié)議獲得居間費，因此，從中介公司的利益來看，如果買家主張繼續(xù)履行合同，中介公司會做出有利于繼續(xù)履行合同的證言；

2、如果房屋已經通過其他中介公司出讓給第三方，中介公司在心理上可能對賣家存在一定的怨恨，其潛意識可能做出不利于賣家的證言；

3、賣方或者買方均可能對中介公司進行收買，企求中介公司做出對自己有利的證言；

4、規(guī)模較大的中介公司一般聘請有專職人員擔任公司法務，發(fā)生訴訟后，這些中介公司不是委派交易中的業(yè)務員出庭應訴，而是委派法務出庭，而法務一般負責較多案件，實際上并無法一一了解每個案件的情況，因此，出庭的法務可能做出與事實不一致的證言。

因此，法庭在審理過程中，應綜合分析各種因素，綜合判斷是否采信中介公司的證言，對于法務而非業(yè)務員出庭的證言，更應該詳細詢問、分析。

三、預防與應對

（一）通信記錄的保存與備份。

無論是買家還是賣家，在交易中，均應保留對方以及中介的通信記錄，如微信、QQ、短信的通信記錄，并對這些通信記錄做好備份，一旦發(fā)生糾紛，這些通信記錄就會成為最為有效的證據。

（二）通信記錄的內容。

交易中發(fā)生的通信，應該做到主體明確、內容清晰、邏輯分明，最好聘請律師介入，對通信內容進行進行科學合理的設計，才能發(fā)揮這些通信內容最大的威力。

（三）中介證據的取得與鞏固。

在二手房買賣中，中介扮演著最為重要的居間角色，除了通信記錄等書面證據之外，中介證言的證據效力也很大，對中介證據的取得，通常成為制勝的關鍵，因此中介證據的取得與鞏固致關重要。

（四）錄音、錄像。

目前的手機功能強大，現場以及電話錄音的效果非常好，如果發(fā)生糾紛，無法取得其他有效證據的情況下，也可以采用錄音、錄像的方式鞏固證據。錄音、錄像時，應明確到錄音、錄像中人員的身份，并確保一定的清晰度。

（五）催告履行。

一方認為另一方違約的，守約方可向違約方發(fā)出催告函、催告信，要求對方履行合同義務，用以證實自己沒有違約。但是，違約方其實也可以向守約方發(fā)出催告函、催告信，以此來掩飾自己違約的企圖。

四、法庭較量

（一）催告函的效力

交易中，一方認為對方違約的，通?？上蜻`約方發(fā)出催告函，要求對方履行義務，但違約方也可以向守約方發(fā)出催告函，以此掩飾自己違約的企圖。因此，催告函是否其真實意思表示，要綜合其他證據進行分析。比如，一方在發(fā)出催告函的同時，有無繼續(xù)履行自己的其他義務，有無采取其他催告的方式。

（二）中介證言的引用與反駁

上文已經提及，中介的證言由于各種因素的影響，需要綜合分析才能確定是否予以采信。在法庭上，需要對出庭的中介公司法務或者業(yè)務員進行充分的質問，至少應包括以下問題：

1、每個交易環(huán)節(jié)中參與交易的業(yè)務員姓名、性別、年齡、電話等；

2、每個業(yè)務員在每個環(huán)節(jié)所做的具體事務，對涉及案件情節(jié)的應詳細質問，以質問細節(jié)的方式來確定出庭人員是否了解詳細，記憶有無誤差，有無作假；

3、業(yè)務員與賣家、買家之間有無微信、QQ、短信往來記錄，能否出示這些記錄。

與中介公司的提問信息量及內容較大，律師在出庭前，應做好質問的問題提綱，甚至應對中介公司可能的回答做出預測，做好思維導圖、思維結構圖，用以應對各種情況。在做好各種應對的情況下，如果中介公司做出的證言對自己不利時，利用提問中發(fā)現的漏洞對中介公司進行反駁。

（三）誘導性陳述的甄別

在賣方、買方、業(yè)務員之間的微信、QQ、短信等通信記錄中，各方會出于自己的利益考慮，向對方發(fā)出誘導性的陳述，企圖引導對方做出有利于自己的回復，律師在引用自己或對方的這種誘導性陳述時，也應做好應對準備，在法庭要特別提請合議庭注意甄別。

（四）價格心理誘導

對買方律師來說，應對房屋價格上漲提供證據證實，以證實買方違約是不符合常理的。買方律師還可以進一步向法庭闡述，房屋價格上漲后，貸款杠桿對買方造成的幾何級壓力增長，取得法官對買方的同情。如，涉案房屋約定成交價100萬，后上漲為120萬，賣方違約導致買方多支付20萬購房款，對應的30年銀行貸款利息也約為20萬，即增加買方40萬元的損失。

相反的，對賣方律師來說，應對房屋價格下跌提供證據，以證實賣方違約是不符合常理的，取得法官的信任。

[作者：廣東華商（龍崗）律師事務所 – 陳志鈞律師]