律師實(shí)務(wù) ▏中介公司對(duì)房屋購(gòu)買人資格是否有實(shí)質(zhì)審查義務(wù)

案件事實(shí)

律師評(píng)析

房屋中介作為居間人，根據(jù)《合同法》其負(fù)有的義務(wù)包括提供訂立合同的機(jī)會(huì)、向委托人報(bào)告、不得隱瞞與合同訂立有關(guān)的重要事實(shí)和禁止虛假陳述的義務(wù)。房屋中介基于合同法、誠(chéng)信原則、以及合同性質(zhì)，對(duì)合同的相關(guān)事實(shí)具有合理調(diào)查的義務(wù)。

然而關(guān)于中介方在合同訂立過(guò)程中對(duì)買方購(gòu)房資格的審查義務(wù)卻缺乏法律的明確規(guī)定，這也使得裁判者在司法實(shí)踐中缺乏指引。就買方購(gòu)房資格的問(wèn)題而言，從京滬兩地的判例來(lái)看，呈現(xiàn)出兩種截然不同的意見(jiàn)：以北京法院為代表的意見(jiàn)認(rèn)為，即使合同沒(méi)有約定，中介公司根據(jù)其職業(yè)規(guī)范也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該義務(wù)，在交易過(guò)程中，僅僅憑借書(shū)面告知買方并收到買方的反饋不足以證明其充分履行了審查義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)實(shí)際核實(shí)買方的購(gòu)房資格。以上海法院為代表的司法意見(jiàn)認(rèn)為中介公司不負(fù)有審查買方購(gòu)房資格的義務(wù)，只需促成合同成立即可。

兩種意見(jiàn)雖然都有依據(jù)，但都存在不足之處。就前一種意見(jiàn)而言，將房地產(chǎn)中介的內(nèi)部管理規(guī)范引入對(duì)外的民事法律關(guān)系中，從法理上并不妥當(dāng)，而且從實(shí)踐來(lái)看，這種觀點(diǎn)給居間方施加了過(guò)重的審查義務(wù)，加重了居間人的負(fù)擔(dān)，不但不利于降低交易成本，也造成了合同當(dāng)事人之間的不信任。

就后一種意見(jiàn)而言，完全免除居間方的審查義務(wù)則走向了另一個(gè)極端，無(wú)論如何，在房地產(chǎn)限購(gòu)政策在全國(guó)遍地開(kāi)花的今天，買方購(gòu)房資格無(wú)疑已經(jīng)成為合同簽訂的重要事項(xiàng)：盡管購(gòu)房資格本身不影響合同效力，但從主體的意思表示來(lái)看，合同當(dāng)事人顯然不想達(dá)成一樁難以實(shí)現(xiàn)的交易。

因此，中介公司應(yīng)當(dāng)負(fù)有向雙方當(dāng)事人報(bào)告購(gòu)房資格的義務(wù)，而報(bào)告的前提在于對(duì)該事項(xiàng)的了解。此外中介公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)，對(duì)于限購(gòu)政策的內(nèi)容的了解應(yīng)強(qiáng)于作為一般人的買賣雙方，因此借助其專業(yè)知識(shí)有助于降低交易成本，提高效率。

綜上，本律師認(rèn)為，房屋中介對(duì)買方的購(gòu)房資格應(yīng)承擔(dān)初步審查的義務(wù)，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)。中介公司要告知購(gòu)房者購(gòu)房資格的條件以及查詢購(gòu)房資格的途徑，要求購(gòu)房者填寫(xiě)其具有購(gòu)房資格的聲明，必要時(shí)可以審查諸如納稅記錄等原始資料，但應(yīng)當(dāng)以審查買方自行提供的為限。在履行了以上義務(wù)的基礎(chǔ)上，如果因出現(xiàn)買方提供錯(cuò)誤或者虛假聲明、信息導(dǎo)致合同嗣后無(wú)法達(dá)成交易，則居間方不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。如果中介方不能證明其履行了初步的審查義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)按照具體情形返還全部或部分中介費(fèi)。

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