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買的房子與開發(fā)商宣傳不符，能否要求退房？

發(fā)布日期：2023-06-21 來源：華商龍崗律師

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宣傳彩頁上的戶型效果根本不是這樣的，退房！

具體房屋以實(shí)際情況為準(zhǔn)，不退！

基本案情

2018年6月，小劉到售樓處看房，表示自己要買一套兩居室房子，銷售人員向小劉介紹A公司樓盤項(xiàng)目，并給小劉一份D戶型圖宣傳彩頁，該彩頁記載：建筑面積約70.81㎡，兩室/兩廳/一廚/一衛(wèi)，且圖形明確畫有南向兩個(gè)房間，中間被隔開，兩個(gè)房間均有門。小劉無比心動(dòng)，這就是她的“夢(mèng)中情房”了，很快，她與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同(預(yù)售)》，購買了1幢精裝修預(yù)售房，共計(jì)支付639000元。

四年后，小劉拿到房子鑰匙，進(jìn)入房間時(shí)卻驚呆了，原來，房屋南向僅一個(gè)大開間，中間無隔板或墻壁，帶有一個(gè)門框，沒有安裝臥室門。這與當(dāng)初她心目中的房子大相徑庭，在戶型設(shè)計(jì)上，與宣傳彩頁上的完全不一樣。故小劉要求解除與A公司的《商品房買賣合同(預(yù)售)》，并由A公司返還已支付購房款。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉戶型圖宣傳彩頁中，對(duì)小劉購買房屋戶型有文字說明具體確定，即“兩室/兩廳/一廚/一衛(wèi)”，并通過圖畫方式進(jìn)行了直觀的展示，房屋結(jié)構(gòu)圖片清晰直觀，且銷售人員亦明確知曉小劉想要購買的房屋系兩室，可以認(rèn)定開發(fā)商對(duì)案涉房屋使用功能的說明和允諾，足以讓欲購買兩居室戶型房屋的小劉產(chǎn)生信賴且對(duì)合同訂立及價(jià)格產(chǎn)生重大影響，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商的戶型宣傳彩頁構(gòu)成要約，應(yīng)作為合同內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。

小劉想要購買的是二居室戶型房屋，房屋戶型系其締約的主要因素，實(shí)際交付的房屋與該合同目的明顯不符?？梢哉J(rèn)定開發(fā)商交付的案涉房屋不符合同約定，致使小劉合同目的無法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成違約。最終，對(duì)小劉要求解除案涉房屋買賣合同并由A公司返還購房款的主張，法院予以支持。

法官說法

商品房對(duì)每一個(gè)消費(fèi)者來說都可能要花費(fèi)一輩子積蓄，因此購買時(shí)要格外慎重。作為購房者，要注意甄別商品房銷售廣告的內(nèi)容，特別是預(yù)售類商品房，對(duì)于開發(fā)商承諾的配套設(shè)施等重要內(nèi)容，可事先向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門咨詢核實(shí)，有條件的可以到樓盤現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地探勘、了解，并要求將相關(guān)內(nèi)容明確到購房合同或補(bǔ)充協(xié)議上。同時(shí)，注意保留廣告宣傳冊(cè)、小區(qū)規(guī)劃圖等宣傳資料，以免收樓時(shí)與宣傳情況不符維權(quán)難。

賣房人在銷售商品房時(shí)，要堅(jiān)持誠實(shí)信用原則，不作誤導(dǎo)性、夸大性的前期宣傳，在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務(wù)，讓買房人全面準(zhǔn)確了解所購買房屋的真實(shí)架構(gòu)、戶型等信息，而不能利用自身專業(yè)優(yōu)勢(shì)地位，進(jìn)行片面引導(dǎo)。在現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商要謹(jǐn)慎發(fā)布銷售廣告和宣傳資料，對(duì)于戶型、水電煤氣、對(duì)購房者訂立合同目的及價(jià)格有重大影響的相關(guān)配套設(shè)施等的描述，均可能構(gòu)成商品房買賣合同的條款，若與實(shí)際交付條件不符，均可能構(gòu)成違約，可追究賣方的違約責(zé)任。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第四百七十三條第二款規(guī)定：商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。

來源：榮成法院、山東高法